В каталозі Brok.land нерідко з'являються оголошення щодо продажу готового бізнесу: турбази, ресторани, готелі, пансіонати, заміські комплекси, кафе. Фактично ви купуєте готове рішення з концепцією, земельною ділянкою, об'єктами нерухомості, транспортом, меблями, побутовою технікою, текстилем та посудом. Як оцінювати реальну вартість таких об'єктів та після придбання не стати банкрутом?

Інвестиції у відпочинок приносять прибуток

Середня прибутковість готельно-ресторанної сфери становить 20-35% з урахуванням поточних витрат та реновації. Після пандемії склалася унікальна ситуація: в усьому світі змінюють власників готелі, ресторани і кафе. Багато об'єктів після карантинного колапсу виставлені на продаж і в Україні. На думку експертів, попит на послуги HoReCa, (відповідно, вартість оренди та безпосередньо нерухомості) виросте на 20-25% до 2023 року.

Керування пансіонатом чи базою відпочинку для багатьох бізнесменів стає своєрідною «пенсією», суміщенням бізнесу і відпочинку. Для інших купівля бізнесу - інвестиція, за прибутковість якої відповідають компетентні керівники:

• не обов'язково бути шеф-кухарем, самостійно перевіряти якість прибирання в номерах та харчові запаси на кухні;
• житель Харкова цілком може володіти базою відпочинку під Києвом, рестораном в Коломиї та пансіонатом в Генічеську.

Розташування бізнес нерухомості

Глемпинги у важкодоступних для папараці та звичайної публіки місцях стрімко набирають популярність, але вимагають значних капіталовкладень у створення комфортних умов й безпечного середовища. Прибутковість ресторану і кафе часто безпосередньо залежить від їх розташування в зоні видимості публіки.

Мінімізуйте ризики інвестицій: вибирайте перспективні українські курорти, локації в місцях, які будуть користуватися попитом українських і зарубіжних туристів.

Зверніть увагу на великі інвестиційні проекти з розвитку рекреаційних територій: своєчасна купівля кафе або готелю принесе відмінний прибуток (доведено Буковелем та Совіньйоном). Фактично ви вкладаєте кошти у свій приватний бізнес, а дороги, зв'язок, реклама оплачуються девелопером. Найближчим часом плануються великі інвестиції в курорти на Боржаві і в Славському. Понад 1 млрд. грн. заплановано на комплексне освоєння Лазурного у Херсонській області.

Дистанційна робота стає нормою, фрілансери та айтішники перебираються за місто, готові оплачувати комфортні умови. Підвищеним попитом користуються еко-готелі та заміські комплекси в радіусі 1-2 годин їзди від міста, поблизу від водойми, в оточенні гарної природи. Важливе значення при виборі об'єкта інвестицій мають комунікації, якість доріг, інтернет-з'єднання, мобільного зв'язку.

Концепція

Елітний та бюджетний сегмент по Україні розподіляються нерівномірно: об'єкти для VIP-публіки затребувані в Київській агломерації, Дніпрі, Харкові, Одесі, Львові. У будь-якій області будуть користуватися попитом рекреаційні комплекси економ і бізнес-класу.

Концепція ресторану та заміського комплексу повинна відповідати запитам місцевої ЦА і потенційних туристів:

• в районі Вилкове німецькі інвестори створили комфортабельний комплекс для любителів риболовлі та бердвотчингу;
• в заповіднику на Десні створили центр фотосафарі для киян;
• термальні джерела Косино користуються популярністю у туристів Закарпаття та словацьких громадян.

Відмовтеся від вузької спрямованості закладу: еко-френдлі, вегани, полювання, йога, ЗСЖ. Дохід приносять універсальні комплекси, що подібні Воєводино, ШішкINN, Good Zone, здатні задовольнити запити різної аудиторії.

Фінансовий аудит

Купівля готового бізнесу означає придбання активів і пасивів компанії, зобов'язання перед кредиторами, виконання умов договорів з постачальниками, підрядниками, персоналом, онлайн-агрегаторами. Незалежний аудит компанії дозволяє оцінити ризики інвестора.

В результаті аудиту покупець отримує точні дані про все майно:

• земельна ділянку, стаціонарні і тимчасові споруди, басейни, котельні, свердловини;
• автотранспорт, водний транспорт, снігові гармати, обладнання аквапарку, СПА, медкабінети;
• стайня, зоокуточок, ферма, виноградник, ландшафтний парк;
• в основні засоби підприємства включена меблі, побутова техніка, обладнання, системи вентиляції, підйомники.

Вкрай важливе питання придбання готового бізнесу - взаємини з трудовим колективом, борги із зарплати та соцвиплат. До купівлі слід розібратися з кількістю штатних одиниць, умовами роботи, соцпакетом. Оцініть - кого вам вигідно тримати в штаті, а які послуги вигідніше отримувати через аутсорсинг. Аудит допоможе оцінити ефективність роботи попереднього керівництва.

Юридична чистота угоди

Заплутані взаємини із засновниками, співвласниками, членами наглядової ради, пайовиками, спадкоємцями, кредиторами допоможе розплутати компетентна незалежна юридична перевірка.

До покупки готового бізнесу ви повинні отримати документальне підтвердження важливої інформації:

• дані про всіх бенефіціарів компанії, співвласників, співзасновників, акціонерів;
• історія компанії, законність зміни власників з початку створення юрособи;
• відсутність судових спорів, претензій антимонопольного комітету, митної, податкової та інших служб;
• умови кредитних договорів, включаючи закладене майно, графіки погашення, ризики підвищення процентної ставки;
• законність звільнення співробітників;
• реєстрація торгової марки, захист прав на використання логотипу та матеріалів сайту.

Під час купівлі готового бізнесу перевіряється законність використання території, межі та цільове призначення ділянки, дотримання містобудівних норм і обмежень, законність будівель, відсутність самовільно побудованих споруд, наявність дозволів на знесення несучих стін. Вивчається технічна відповідність об'єкта правилам протипожежної безпеки та охорони праці.

Вартість реновації

Успішний бізнес зазвичай не продають. Приготуйтеся до витрат на ремонт будівель та обладнання, заміну комунікацій, сантехніки, меблів, текстилю. Сукупний розмір інвестицій на реновацію легко перевищує бюджет купівлі. Скрупульозно складіть кошторис усіх витрат - від проекту ландшафтного дизайну до дверних ручок та рушників.

Щоб не прогоріти, спочатку включіть ці витрати в розрахунок прибутковості і окупності проекту. Додайте трохи креативу та починайте заробляти на чужому відпочинку: ви не купили нерухомість, ви стали власником готового бізнесу.